万科南方为什么裁员？

　　房小评 

　　来源：中国房评报道

　　首先声明，这不是给万科“洗地”的稿子。

　　这是站在距离万科总部深圳2276公里的北京，写下的一些随想，可以当作一家之言，仅供对万科感兴趣的朋友参考。

　　故事背景1：有媒体消息称，以万科福州公司为代表的万科南方区域一些公司在春节前突击裁员，其中福州公司裁员比例高达30%-40%。很多十几年的老员工也被裁了，连年底奖金都拿不到，让人感觉没人情味。

　　故事背景2： 12月16日，万科召开2022年第一次临时股东大会，万科董事会主席郁亮在会上表示，房地产行业40%跌幅已属于过度收缩，政策支持的力度和广度全面超出预期，房地产在20年后再次被看作支柱产业，行业微光变为曙光。

　　由于两件事时间太过接近，很多网友在郁亮“曙光已现”文章后留言——曙光已现，抓紧裁员！

　　老实说，大家将郁亮的讲话和万科南方区域的裁员动作联系在一起，将此解读为万科在行业复苏前的“骚操作”是不合理的。今天就来聊聊房小评对这件事的看法：

　　1、裁员主要是业绩问题。

　　虽然万科南方区域向媒体否认了大规模裁员的说法，但是收集来自各方的消息，万科南方区域个别城市公司的确在进行裁员，主要是业绩不好的滞销项目裁员。

　　从整体来看，万科的其他区域和城市公司并没有出现大规模裁员。这次裁员归根结底是某些项目和分公司业绩太差，项目滞销，年底要冲刺业绩，不得不进行降本。

　　2、南方区域业绩疲软由来已久。   

　　在孙嘉上任万科南方区首之前，万科南方区域就在多元化业务上探索比较多，在纯住宅开发业务上有些平庸，利润高的项目储备越来越少，前期投资失误造成的坑还需要填。当时就有媒体报道，孙嘉从集团首席财务官调任南方区域区首就是去“救火”。

　　但是即便孙嘉到任，万科在广东、福建等区域业绩增长仍然乏力，主要问题在投资拿地上。以广东为例，政府手里掌握的土地资源多在城市外围，而2021年以后，广深等地的住房需求多是改善为主，也就是说城市核心区的房子好卖，城市外围的项目不好卖。

　　而万科很难挤城市核心区拿地。在广东城市核心区拿地主要靠旧改，这是中海、越秀等国企的优势。今年以来，万科先后和深圳、广州签订城市战略合作协议，承诺几百亿的大手笔投资，以图打开旧改拿地的大门。

　　今年9月份的万科业绩交流会上，孙嘉表示南方区域旧改项目已达77个。简而言之，南方区域要做利润，需要加大旧改投资，这是个见效慢、投资时间长的业务。孙嘉说的77个旧改项目固然是万科南方区域明后年业务发力的增长点，但是前期那些滞销、低利润的项目，依然要有人负责。

　　3、大湾区市场增长乏力。

　　随着房地产市场走向自住需求为主的阶段，改善性购买需求成为主力，本地居民财富实力雄厚、人口和产业发展好的区域在房地产市场“一枝独秀”。

　　以上海、杭州为代表的华东区域是今年房地产市场表现最好的区域。而一直被拿来和华东区域并列而谈的华南区域，尤其是大湾区市场今年增长乏力。

　　主要有几方面原因：

　　一是外贸、外资为代表的出口型经济增长承压。

　　二是“房住不炒”深入人心，炒房逐渐从大湾区绝迹，投资性购房需求退潮。

　　三是大湾区购买力两极分化，本地有钱人和外来打工人是买房主力，前者主要在广深两地的城市核心地段买房，购买力仍在，但是对产品挑剔。如前所述，如今广深地区的城市核心地段项目多数都是越秀、保利、中海这样的央企国企开发，万科所储备的项目不多。

　　外来打工人的刚需购房需求仍在，但是整体购买能力下沉，碧桂园这样的三四线城市开发商的产品更对位，而万科的产品调性和价格相对较高，属于城市小资产阶级、中产阶级喜欢的房子。

　　大湾区市场整体增长乏力，是万科南方区域业绩承压的大背景，当然如果和北京、东北这些区域比起来，南方区域的业绩仍然是值得期待的。

　　总结来看：万科南方区域个别公司的裁员行为不具有共性，万科没必要在“曙光已现”的时候还要来一波骚操作。而且万科基层员工待遇处于行业中等偏下水平，基层员工流失率也不小，没必要针对这些人再来一波裁员动作。

　　此外，万科“家大业大”，今年前三季度，万科实现净利润170.5亿元，同比增长2.2%，各项财务指标都很健康，根本没必要靠裁员去做降负债、降成本的工作。

　　但是万科南方区域的裁员动作和郁亮的讲话，的确形成了一个不和谐的信号。这个信号的出现也不是偶然，它揭示了一个关系到万科发展潜力的问题：人才的卓越水平在下降，公司的平庸水平在升高。

　　这其中想说又不能说的话有1万字，在此略过，感兴趣的朋友添加微信（zgfpbd2018），私聊吧。

　　我们理解任何一个组织发展壮大以后，都面临“大有大的难处”，但是万科之所以是行业的标杆，被同行关注，就是因为来自基层的主动创新能力，这也是万科总能率先发现市场信号，率先给行业提出预警的原因。

　　如今，我们固然看到了一个财务稳健、安全穿越周期的万科，但是在曙光已现的2023年，我们又该有什么理由，去期待一个充满活力、创造力的万科呢？